20억 원 이하라고 종부세가 모두 0원인 것은 아닙니다. 정부안의 기본공제는 실거주 14억 원, 비거주 9억 원입니다.
다만 8월 24일 기준 비거주 공제는 12억 원 안팎으로 다시 논의되고 있습니다. 9월 3일 국회 제출 전까지는 확정 세법이 아닙니다.
🧭 집을 한 채 갖고 있지만 직장·자녀 교육·부모 돌봄 때문에 다른 곳에 사는 분이라면 숫자 하나가 세금을 가르는 것처럼 보여 당황스러울 수 있습니다.
‘20억’이라는 시가보다 공시가격, 실제 거주 여부, 보유 기간, 세대와 명의를 먼저 봐야 합니다. 지금 확인할 기준일은 2026년 8월 24일입니다.
현재 확인된 정부안은 무엇인가
📌 재정경제부가 공개한 2026년 세제개편안은 1세대 1주택 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높이는 내용입니다.
시가로 환산한 ‘약 20억 원’은 공시가격 기준을 설명하기 위한 예시입니다. 모든 주택에 같은 면세선이 생긴다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 정부안에서 거론된 기본공제 | 읽을 때 주의할 점 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 | 공시가격 14억 원 | 시가 20억 원은 환산 예시이며 실제 계산은 공시가격 기준 |
| 비거주 1주택 | 공시가격 9억 원 | 8월 24일 기준 12억 원 안팎 재조정 논의 중 |
| 부부 공동명의 | 각자 공제 구조 검토 | 명의와 세대 구성에 따라 계산이 달라짐 |
따라서 ‘시가 20억이면 세금이 없다’고 단정하면 안 됩니다.
주택의 공시가격, 1세대 1주택 요건, 거주·보유 공제 적용 여부를 함께 확인해야 실제 세액에 가까워집니다.
20억 원은 실거주 1주택 기본공제의 시가 환산 예시에 가깝습니다. 비거주 1주택에 그대로 적용되는 확정 기준은 아닙니다.
2026년 세제개편안과 2026년 8월 24일 재논의 보도 기준
왜 비거주 1주택에서 논쟁이 커졌나
정부안대로라면 비거주 1주택의 공제액은 12억 원에서 9억 원으로 줄어듭니다. 공시가격 14억 원 안팎 주택은 실거주 여부에 따라 과세 기준이 달라질 수 있습니다.
뉴시스는 공시가격 14억5000만 원 주택을 예로 들었습니다. 공제를 적용하지 않는 가정에서 약 209만 원의 종부세가 계산될 수 있다는 사례입니다.
이 숫자는 개인별 세액이 아닙니다. 보유·거주 공제와 세대·명의를 달리하면 결과도 달라집니다.
형평성 논란이 나오자 정부와 여당은 비거주자의 기본공제를 12억 원으로 되돌리거나, 실거주자와 다른 수준으로 조정하는 방안을 검토하고 있습니다.
연합뉴스가 8월 24일 보도한 내용도 여기까지입니다. ‘12억 원으로 확정됐다’거나 ‘20억 원까지 비과세가 확정됐다’고 읽어서는 안 됩니다.
9월 3일 전까지 무엇을 확인해야 하나
✅ 아래 네 가지를 미리 정리해 두면 국회 제출안이 나왔을 때 내 상황에 대입하기 쉽습니다.
- 공시가격: 시가가 아니라 해당 주택의 최신 공시가격을 확인합니다.
- 거주·보유 요건: 실거주 기간과 보유 기간, 장기보유·고령자 공제 적용 가능성을 따로 봅니다.
- 세대·명의: 배우자와 세대 구성, 단독명의·공동명의 여부를 확인합니다.
- 확정 단계: 9월 3일 국회 제출안, 이후 국회 심사와 시행령 개정 여부를 구분합니다.
지금 매도나 증여를 서두르기보다 본인 주택의 공시가격과 거주 상태를 정리해 두는 편이 안전합니다.
세법 개정안은 국회 제출안과 최종 의결 내용이 달라질 수 있습니다. 부득이한 비거주 사유의 인정 범위는 시행령에서 따로 바뀔 수도 있습니다.
아직 확정되지 않은 부분
비거주 1주택 기본공제를 9억 원으로 유지할지, 12억 원 안팎으로 올릴지, 실거주자와 같은 14억 원으로 맞출지는 2026년 8월 24일 현재 논의 단계입니다. 세 부담 상한을 현행 150%로 둘지 200%로 올릴지도 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
시가 20억 원이면 종부세가 무조건 0원인가요?
아닙니다. 시가 20억 원은 공시가격 14억 원을 설명할 때 쓰인 환산 예시입니다.
실제 판단은 공시가격과 주택 수, 세대·명의, 거주·보유 공제를 기준으로 해야 합니다.
비거주 1주택 공제 12억 원은 확정됐나요?
아직 아닙니다. 8월 24일 보도에서 12억 원 안팎의 재조정 가능성이 거론됐습니다.
정부안과 최종 법률은 구분해야 합니다. 국회 제출안과 이후 의결·시행령을 확인해야 합니다.
지금 1주택자는 무엇부터 준비하면 되나요?
공시가격 조회 화면, 취득일과 보유 기간, 실제 거주 기간을 한 장에 정리해 두세요.
가족의 세대 구성과 단독·공동명의도 적어 두면 법 확정 뒤 계산을 확인하기 쉽습니다.
출처와 함께 읽을 글
대한민국 정책브리핑: 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
2026년 세제개편안의 실거주 1주택 기본공제 방향을 확인할 수 있는 공식 정책 설명입니다.
2026년 8월 24일 기준으로 9억·12억·14억 원 방안이 논의 중이라는 최신 교차 자료입니다.
공시가격 14억 원대와 시가 20억 원 안팎에서 세 부담이 달라지는 구조를 사례로 설명합니다.
업데이트 기준일: 2026년 8월 24일. 이 글은 개편안과 보도 내용을 설명하는 자료이며, 개인별 세액 계산이나 매도·증여 판단을 대신하지 않습니다. 국회 제출안과 최종 공포 법률이 나오면 다시 확인해야 합니다.
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